Immobilie erben: die ersten Schritte und Fristen

Mit dem Tod des Erblassers gehört dir die Immobilie bereits, ohne Vertrag, ohne Notar, ohne Grundbucheintrag. Das steht in § 1922 BGB und heißt: Du bist ab Sekunde eins Eigentümer, mit allen Rechten und allen Kosten. Ab dem Todestag laufen drei Fristen, die richtig Geld kosten, wenn du sie verpasst.

Was passiert im Moment des Erbfalls?

Das Vermögen geht als Ganzes auf die Erben über, sofort und ohne dein Zutun. Juristen nennen das Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB. Zum Erbe gehören damit auch der laufende Kredit, die Grundsteuer, das Hausgeld und jeder offene Handwerkerbetrag.

Gibt es mehrere Erben, entsteht in derselben Sekunde eine Erbengemeinschaft. Keiner besitzt dann einen bestimmten Raum oder einen bestimmten Anteil am Haus. Ihr besitzt alles gemeinsam und entscheidet gemeinsam.

Der Grundbucheintrag ändert daran nichts. Er hinkt der Realität nur hinterher und wird später berichtigt.

Welche Fristen laufen ab dem Todestag?

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Vier Fristen bestimmen die ersten zwei Jahre. Notier sie dir am besten am Tag, an dem du vom Erbfall erfährst.

Erbe annehmen oder ausschlagen: du hast 6 Wochen

Die Ausschlagung geht nur binnen sechs Wochen, und die Frist beginnt, sobald du vom Erbfall und vom Grund deiner Berufung als Erbe weißt (§ 1944 Abs. 1 BGB). Wohnte der Erblasser zuletzt nur im Ausland, oder hältst du dich bei Fristbeginn im Ausland auf, hast du sechs Monate (§ 1944 Abs. 3 BGB).

Ausschlagen musst du zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder in öffentlich beglaubigter Form. Ein Brief reicht nicht.

Lässt du die Frist verstreichen, gilt die Erbschaft als angenommen. Und zwar komplett, inklusive der Schulden.

Brauchst du einen Erbschein?

Nicht immer. Der Erbschein ist der Standardnachweis gegenüber dem Grundbuchamt (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GBO). Es gibt aber eine Abkürzung.

Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag, reichen dem Grundbuchamt die Urkunde plus die Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Voraussetzung: Aus der Urkunde ergeben sich die Erben eindeutig.

Genau daran scheitert es in der Praxis oft. Steht im Testament nur "meine Enkel", ohne Namen, verlangt das Grundbuchamt trotzdem einen Erbschein. Dasselbe gilt, wenn ein Miterbe ausgeschlagen hat und die Quoten in der Urkunde nicht mehr stimmen.

Bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge führt kein Weg am Erbschein vorbei.

Wie berichtigst du das Grundbuch, und warum eilt es?

Das Grundbuch weist nach dem Erbfall noch den Verstorbenen als Eigentümer aus. Diese Berichtigung beantragst du beim Grundbuchamt, unter Vorlage des Erbnachweises.

Und hier liegt der Hebel: Geht der Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt ein, fällt keine Gebühr an (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 Anmerkung 1). Danach wird nach dem Grundstückswert abgerechnet.

Zwei Punkte, an denen Erben regelmäßig scheitern:

• Entscheidend ist der Eingang des Berichtigungsantrags beim Grundbuchamt, nicht der Erbscheinsantrag beim Nachlassgericht. Ein langes Erbscheinsverfahren verlängert die zwei Jahre nicht.
• Die Frist lässt sich nicht verlängern, auch nicht bei unverschuldeter Versäumnis.

Wie das Grundbuch aufgebaut ist und was in welcher Abteilung steht, erklärt der Ratgeber Grundbuch einfach erklärt.

Wann musst du das Finanzamt informieren?

Binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall, schriftlich, an das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt (§ 30 Abs. 1 ErbStG). Es geht dabei um eine kurze formlose Mitteilung, damit das Finanzamt prüfen kann. Die Steuererklärung fordert das Finanzamt bei Bedarf separat an (§ 31 ErbStG).

Die Pflicht besteht auch dann, wenn am Ende gar keine Steuer anfällt.

Es gibt eine Ausnahme für Erwerbe aufgrund einer gerichtlich oder notariell eröffneten Verfügung von Todes wegen. Die greift bei einer Immobilie aber nicht: Gehört Grundbesitz zum Erwerb, musst du trotzdem anzeigen (§ 30 Abs. 3 ErbStG).

Wie viel am Ende zu zahlen ist, hängt an Freibetrag, Steuerklasse und der Familienheim-Befreiung.

Welche Kosten laufen ab Tag eins weiter?

Alle. Der Todestag stoppt keinen einzigen Vertrag und keine einzige Rate.

• Kredit: Die Bank zieht weiter ab. Melde den Erbfall früh, sonst laufen Rücklastschriften auf.
• Wohngebäudeversicherung: Läuft auf die Immobilie und geht mit über. Melde den Eigentümerwechsel, sonst riskierst du im Schadensfall Ärger. Was der Vertrag können muss, steht im Ratgeber Wohngebäudeversicherung: was sie können muss.
• Grundsteuer: Wird ab dem Folgejahr auf dich umgeschrieben. Grundlagen im Ratgeber Grundsteuer verstehen und berechnen.
• Hausgeld bei einer Eigentumswohnung: Läuft monatlich weiter, inklusive Rücklage und offener Sonderumlagen. Was da drinsteckt, zeigt der Ratgeber Hausgeld: was drinsteckt und was normal ist.
• Strom, Gas, Wasser, Müll: Zählerstände am Todestag dokumentieren, Verträge umschreiben oder kündigen.

Ein leerstehendes Haus im Winter ist zusätzlich ein Risiko. Viele Gebäudeversicherer verlangen bei Leerstand, dass die Heizung läuft oder die Leitungen entleert sind. Ein Blick in die Police lohnt sich in der ersten Woche.

Musst du als Erbe sanieren?

Möglicherweise ja, und zwar schneller, als die meisten denken. Das Gebäudeenergiegesetz knüpft bestimmte Nachrüstpflichten an den Eigentümerwechsel. Ein Erbfall ist so ein Wechsel.

Betroffen sind vor allem Wohngebäude mit maximal zwei Wohnungen, die der frühere Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Dann muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang liefern:

• Dämmung der obersten Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum, wenn sie die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz nicht erfüllt (§ 47 GEG). Alternativ das Dach selbst dämmen.
• Austausch von Öl- und Gasheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind und weder Brennwert- noch Niedertemperaturtechnik nutzen (§ 72 GEG).

Es gibt Ausnahmen, etwa wenn sich der Aufwand nicht in angemessener Frist rechnet. Prüf das im Einzelfall, am besten mit einem Energieberater. Welche Maßnahmen sich in welcher Reihenfolge lohnen, steht im Ratgeber Energetische Sanierung: was lohnt sich wann. Ob für den Verkauf oder die Vermietung ein Energieausweis nötig ist, klärt der Ratgeber Energieausweis: Pflicht, Kosten, Ablauf.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Diese Entscheidung braucht Ruhe. Aber ein steuerlicher Punkt gehört früh auf den Tisch.

Als Erbe übernimmst du die Spekulationsfrist des Erblassers. Für die 10 Jahre zählt sein Anschaffungsdatum. Hatte er das Haus schon 12 Jahre, ist ein Verkauf für dich einkommensteuerfrei. Kaufte er es vor 3 Jahren, läuft die Frist bei dir noch 7 Jahre weiter. Details im Ratgeber Spekulationssteuer: wann der Verkauf steuerfrei ist.

Achtung bei der Familienheim-Befreiung: Wer sie nutzt, muss die Immobilie zehn Jahre lang selbst bewohnen. Ein Verkauf davor lässt die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Wenn du verkaufen willst, führt dich der Ratgeber Haus verkaufen: Ablauf in 10 Schritten durch den Prozess.

Zusammenfassung

Du bist ab dem Todestag Eigentümer, ohne dass du etwas tun musst. Und genau deshalb laufen die Fristen sofort: sechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt, zwei Jahre für das gebührenfreie Grundbuch und, bei kleinen Wohngebäuden, zwei Jahre für die GEG-Nachrüstung. Klär in den ersten Wochen zwei Zahlen, Restschuld und Marktwert. Danach entscheidest du in Ruhe, ob du behältst, vermietest oder verkaufst.

Häufig gestellte Fragen

Über den Autor

Michel Frech

Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.

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