Ein Hausverkauf läuft in zehn Schritten ab: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, über einen Makler entscheiden, Angebotspreis festlegen, Exposé erstellen, vermarkten, besichtigen, verhandeln, den Kaufvertrag beim Notar schließen und übergeben. Von der Vorbereitung bis zum Notartermin vergehen meist mehrere Monate. Wer strukturiert vorgeht, verkauft schneller und zu einem besseren Preis.
Das Wichtigste in 60 Sekunden • Der Verkauf dauert von der Vorbereitung bis zur Übergabe meist drei bis sechs Monate. • Der wichtigste Schritt ist ein realistischer Angebotspreis. Zu hoch angesetzt, bleibt das Haus liegen. • Vollständige Unterlagen beschleunigen den Verkauf und schaffen Vertrauen bei Käufern. • Der Kaufvertrag muss in Deutschland immer notariell beurkundet werden. • Prüfe früh die Spekulationssteuer, sie kann den Gewinn spürbar schmälern.
Schritt 1: Entscheidung treffen und Zeitplan setzen
Kläre zuerst, warum und bis wann du verkaufen willst. Ein Umzug, eine Erbschaft oder eine Trennung setzen unterschiedliche Fristen. Aus dem Ziel ergibt sich dein Zeitplan, und der bestimmt, wie viel Spielraum du bei Preis und Vermarktung hast.
Rechne von der Vorbereitung bis zur Übergabe mit drei bis sechs Monaten, in ruhigen Märkten auch länger.
Schritt 2: Den Wert deines Hauses ermitteln
Ohne realistischen Wert kein guter Verkauf. Starte mit einer kostenlosen Online-Bewertung für die Spanne und hole für den Angebotspreis eine Einschätzung von jemandem, der das Haus vor Ort sieht.
Wie du den Wert bestimmst, steht ausführlich im Ratgeber Immobilie bewerten. Was den Preis nach oben und unten treibt, liest du bei den Wertfaktoren.
Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen
Vollständige Unterlagen sparen Zeit und schaffen Vertrauen. Käufer und Banken fragen sie ohnehin ab. Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen.
Die komplette Liste zum Abhaken findest du in der Unterlagen-Checkliste.
Schritt 4: Mit oder ohne Makler verkaufen
Entscheide früh, ob du selbst verkaufst oder einen Makler beauftragst. Ein Makler kostet Provision, übernimmt aber Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung. Der Privatverkauf spart die Provision, kostet dich aber Zeit und Nerven.
Die Abwägung mit allen Vor- und Nachteilen steht im Beitrag Mit oder ohne Makler verkaufen.
Schritt 5: Den Angebotspreis festlegen
Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube. Setzt du ihn zu hoch, bleibt das Haus liegen und wird über Wochen unattraktiv. Setzt du ihn zu niedrig, verschenkst du Geld.
Orientiere dich am ermittelten Verkehrswert und an aktuellen Angeboten in deiner Lage. Ein kleiner Verhandlungspuffer ist üblich, ein Fantasiepreis schadet.
Schritt 6: Exposé und Fotos erstellen
Das Exposé ist der erste Eindruck. Gute Fotos bei Tageslicht, ein klarer Grundriss und ehrliche, konkrete Beschreibungen entscheiden, ob sich Interessenten melden.
Nenne die harten Fakten: Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Energiekennwert, Zustand. Schönfärberei fliegt spätestens bei der Besichtigung auf.
Schritt 7: Das Haus vermarkten
Jetzt bringst du das Haus an die Käufer. Übliche Kanäle sind die großen Immobilienportale, die Website eines Maklers und der Aushang im Umfeld. Je besser Exposé und Preis, desto mehr passende Anfragen kommen.
Schritt 8: Besichtigungen durchführen
Bei der Besichtigung zählt der ehrliche Eindruck. Ein aufgeräumtes, sauberes Haus wirkt größer und gepflegter. Halte die wichtigsten Unterlagen bereit und beantworte Fragen zu Zustand und Kosten offen.
Sammle die Rückmeldungen. Sie zeigen dir, ob Preis und Präsentation stimmen.
Schritt 9: Verhandeln und Käufer prüfen
Aus einem konkreten Interessenten wird ein Käufer, wenn Preis und Finanzierung stehen. Verhandle sachlich und lass dir die Finanzierung bestätigen, bevor du zusagst. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank schützt dich vor einem geplatzten Verkauf kurz vor dem Notar.
Schritt 10: Notartermin, Kaufvertrag und Übergabe
Der Kaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar setzt den Vertrag auf, beide Seiten unterschreiben, danach wird der Käufer im Grundbuch eingetragen. Nach Zahlungseingang übergibst du das Haus, am besten mit einem Übergabeprotokoll und den Zählerständen.
Ist der Kredit auf dem Haus abbezahlt, stellt sich die Frage, ob du die Grundschuld löschen lässt.
Steuer nicht vergessen Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann Spekulationssteuer anfallen. Wann der Verkauf steuerfrei ist, klärt der Ratgeber Spekulationssteuer.
„Der häufigste Fehler beim Hausverkauf ist ein zu hoher Angebotspreis. Bleibt eine Immobilie deshalb lange am Markt, verliert sie Aufmerksamkeit und wird für Käufer schnell zum schwierigen Objekt. Ein realistischer Preis von Anfang an schafft mehr Nachfrage und verbessert die Verhandlungsposition.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Zusammenfassung
Ein Hausverkauf gelingt mit Struktur. Ermittle zuerst einen realistischen Wert, sammle die Unterlagen vollständig und entscheide bewusst über den Makler. Der Angebotspreis ist die wichtigste Stellschraube, deshalb stütz ihn auf Daten statt auf Wunschdenken. Den Rest erledigst du Schritt für Schritt bis zum Notar. Und denk früh an die Spekulationssteuer, damit dich am Ende keine Rechnung überrascht.
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- Beurkundungsgesetz (BeurkG), notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Kaufvertrag über Grundstücke (§ 311b)
- Einkommensteuergesetz (EStG) § 23, private Veräußerungsgeschäfte
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