Beim Verkauf einer Immobilie fällt Spekulationssteuer an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und du die Immobilie nicht selbst bewohnt hast. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Verkauf steuerfrei. Steuerfrei ist er auch dann, wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst genutzt hast.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist eigentlich Einkommensteuer. Besteuert wird der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Verkaufst du eine Immobilie mit Gewinn innerhalb der Spekulationsfrist, zählt dieser Gewinn zu deinem Einkommen und wird mit deinem persönlichen Steuersatz versteuert.
Geregelt ist das in § 23 Einkommensteuergesetz.
Wie lange läuft die Spekulationsfrist?
Die Frist beträgt zehn Jahre, gerechnet vom Kauf bis zum Verkauf. Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Kaufverträge, also der Tag der Beurkundung beim Kauf und beim Verkauf.
Liegen zwischen diesen beiden Terminen mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf steuerfrei, egal wie hoch der Gewinn ist. Wer die Frist knapp verpasst, zahlt dagegen auf den vollen Gewinn Steuer. In Grenzfällen entscheiden wenige Wochen.
Wann ist der Verkauf trotz kurzer Haltedauer steuerfrei?
Selbst genutzte Immobilien sind von der Spekulationssteuer befreit, auch vor Ablauf der zehn Jahre. Dafür gilt eine von zwei Bedingungen: Entweder hast du die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt, oder du hast sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt.
Die zweite Regel ist großzügiger, als sie klingt. Es reicht, wenn du in drei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren dort gewohnt hast, wobei das erste und das letzte Jahr nicht vollständig zählen müssen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Besteuert wird der Gewinn, nicht der Verkaufspreis. Der Gewinn ist grob der Verkaufspreis minus Kaufpreis minus Kaufnebenkosten und minus bestimmter Ausgaben. Auf diesen Betrag zahlst du deinen persönlichen Einkommensteuersatz.
Rechenbeispiel Verkaufst du eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist mit einem steuerpflichtigen Gewinn von 100.000 Euro und liegt dein persönlicher Steuersatz bei 35 Prozent, fallen rund 35.000 Euro Spekulationssteuer an. Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer sind dabei noch nicht berücksichtigt. Die tatsächliche Höhe hängt von deinem Einkommen und den anrechenbaren Kosten ab.
Zusammenfassung
Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält oder selbst bewohnt, verkauft in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist und ohne Eigennutzung wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Prüf vor dem Verkauf die Daten deiner Kaufverträge, denn manchmal lohnt es sich, ein paar Wochen bis zum Ablauf der Frist zu warten. Bei größeren Beträgen führt der Weg vorher zum Steuerberater.
„Bei der Spekulationssteuer kann das Datum im notariellen Kaufvertrag entscheidend sein. Wer kurz vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen möchte, sollte deshalb genau prüfen, ob sich ein späterer Notartermin steuerlich lohnt.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- Einkommensteuergesetz (EStG) § 23, private Veräußerungsgeschäfte
- Einkommensteuergesetz (EStG) § 22, sonstige Einkünfte
Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und anschließend redaktionell geprüft. Wir freuen uns über Hinweise und Korrekturen an [email protected].
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne, einen geeigneten Rechtsanwalt zu konsultieren.
