Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das für jedes Grundstück festhält, wem es gehört und welche Rechte und Lasten darauf liegen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte wie Hypothek und Grundschuld. Geführt wird es vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem die rechtlichen Verhältnisse an Grundstücken festgehalten sind. Anders als beim Handelsregister kann es aber nicht jeder frei einsehen. Das darf nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist (§ 12 GBO). Das Register beantwortet drei Fragen: Wem gehört das Grundstück? Welche Rechte haben andere daran? Welche Kredite sind darauf abgesichert?
Geführt wird es vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Auf seine Richtigkeit darf man sich verlassen, das nennt sich öffentlicher Glaube des Grundbuchs.
Was steht im Grundbuch? Die drei Abteilungen
Ein Grundbuchblatt ist immer gleich aufgebaut. Auf die Aufschrift und das Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.
Für einen Käufer sind vor allem die Abteilungen II und III wichtig. Sie zeigen, ob Dritte Rechte am Grundstück haben und ob noch Kredite darauf lasten.
Wie liest du einen Grundbuchauszug?
Am schnellsten verstehst du einen Auszug, wenn du ihn von oben nach unten liest. Das Bestandsverzeichnis sagt dir, um welches Grundstück es geht. Abteilung I nennt den aktuellen Eigentümer.
Danach kommen die entscheidenden Teile. Abteilung II listet Rechte, die den Eigentümer einschränken, zum Beispiel ein Wegerecht des Nachbarn oder ein lebenslanges Wohnrecht. Abteilung III zeigt die Grundschulden, mit denen Kredite abgesichert sind. Eine noch eingetragene Grundschuld heißt nicht automatisch, dass der Kredit noch läuft, sie kann nach der Tilgung stehen geblieben sein.
Wie bekommst du einen Grundbuchauszug?
Einen Grundbuchauszug bekommst du beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Als Eigentümer kannst du ihn direkt anfordern. Andere brauchen ein berechtigtes Interesse, etwa als Gläubiger, mit Vollmacht des Eigentümers oder als ernsthafter Kaufinteressent. Ein bloß behauptetes Kaufinteresse reicht dafür nicht automatisch (§ 12 GBO).
Die Einsicht ist nicht für jeden frei, denn das Grundbuch enthält sensible Daten. Was der Auszug kostet und ob die Anfrage online geht, klärt die folgende Übersicht.
Kosten und Online-Antrag auf einen Blick Die Gebühr ist bundesweit gleich, egal in welchem Bundesland dein Grundstück liegt. Sie steht im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). • Auszug auf Papier: 10 Euro unbeglaubigt, 20 Euro beglaubigt • Auszug als elektronische Datei: 5 Euro unbeglaubigt, 10 Euro beglaubigt Direkt online ins Grundbuch schauen dürfen nur Notare, Banken, Behörden und Gerichte, und das auch nur nach einer Zulassung. Für dich als Privatperson führt der Weg über das Grundbuchamt. Wie du den Antrag stellst, ist von Land zu Land verschieden. In Bayern bieten einzelne Grundbuchämter ein Online-Verfahren an, je nach zuständigem Amt. In Hamburg stellst du den Antrag persönlich, schriftlich, per Post oder Fax, ausdrücklich nicht per E-Mail. Den Auszug bekommst du dann per Post.
„Das Grundbuch ist vor einem Verkauf nicht nur ein Nachweis, sondern eine frühe Aufgabenliste. Alte Grundschulden, Wohnrechte oder unklare Einträge sollten geklärt werden, bevor die Immobilie auf den Markt kommt. Sonst entstehen Verzögerungen oft genau dann, wenn bereits ein Käufer gefunden ist.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Zusammenfassung
Das Grundbuch ist die verlässliche Auskunft darüber, wem ein Grundstück gehört und was darauf lastet. Merk dir die Aufteilung: Bestandsverzeichnis für das Grundstück, Abteilung I für den Eigentümer, Abteilung II für Rechte und Beschränkungen, Abteilung III für Grundschulden. Vor jedem Kauf lohnt der Blick vor allem in die Abteilungen II und III. Einen Auszug bekommst du beim Grundbuchamt, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweist.
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- § 133 GBO, automatisiertes Abrufverfahren
- § 873 BGB, Eigentumsübergang durch Einigung und Eintragung
- GNotKG, Kostenverzeichnis KV Nr. 17000 bis 17003, Gebühren für Grundbuchauszüge in Papier und elektronischer Form
- Grundbucheinsicht Hamburg (hamburg.de) und Grundbuchausdruck online beantragen (BayernPortal)
- Abrufstand: 4. August 2026
Dieser Ratgeber wurde mit KI-Unterstützung erstellt und anschließend redaktionell geprüft. Wir freuen uns über Hinweise und Korrekturen an [email protected].
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne, einen geeigneten Rechtsanwalt zu konsultieren.
