Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, ist die Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrparteienhaus. Jedem gehört seine Wohnung als Sondereigentum, das Gebäude selbst gehört allen gemeinsam. Über das gemeinsame Eigentum entscheiden die Eigentümer zusammen auf der Eigentümerversammlung, verwaltet wird das Ganze von einem Verwalter.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Sobald ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, bilden alle Eigentümer automatisch eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie entsteht mit dem Kauf und endet erst, wenn die Aufteilung aufgehoben wird.
Grundlage ist die Teilungserklärung. Sie legt fest, was zu welcher Wohnung gehört und wie groß der Miteigentumsanteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Der wichtigste Unterschied in der WEG ist der zwischen deinem eigenen und dem gemeinsamen Eigentum.
Über dein Sondereigentum entscheidest du allein. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Gemeinschaft, und deshalb kannst du zum Beispiel die Fassade nicht eigenmächtig verändern.
Die Eigentümerversammlung und ihre Beschlüsse
Das wichtigste Organ der WEG ist die Eigentümerversammlung. Sie findet mindestens einmal im Jahr statt und entscheidet über alles, was das Gemeinschaftseigentum betrifft, vom Wirtschaftsplan über Sanierungen bis zur Wahl des Verwalters.
Entschieden wird per Beschluss, meist mit einfacher Mehrheit. Bindend sind dabei die gefassten Beschlüsse, nicht das Protokoll. Ein Beschluss gilt für alle Eigentümer, auch für die, die nicht da waren. Das Protokoll hält die Beschlüsse nur fest und dient als Nachweis. Deshalb solltest du an der Versammlung teilnehmen oder dich vertreten lassen.
Beim Abstimmen gilt im Gesetz das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, egal wie groß seine Wohnung ist (§ 25 WEG). Viele Teilungserklärungen regeln das anders, etwa nach Miteigentumsanteil. Ein Blick in deine Teilungserklärung zeigt dir, was bei dir gilt.
Bei den Kosten ist der Miteigentumsanteil der Standard. Danach wird umgelegt, solange nichts anderes gilt. Die Gemeinschaft kann per Beschluss aber eine andere Verteilung festlegen (§ 16 WEG).
Der Verwalter und seine Aufgaben
Der Verwalter führt die laufenden Geschäfte der Gemeinschaft. Er setzt die Beschlüsse um, erstellt den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung, verwaltet die Rücklage und beauftragt Handwerker für das Gemeinschaftseigentum.
Bezahlt wird er aus dem Hausgeld. Was genau im Hausgeld steckt und wie du es einordnest, steht im Ratgeber Hausgeld.
Was hat die WEG-Reform geändert?
Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von Ende 2020 hat die Gemeinschaft handlungsfähiger gemacht. Beschlüsse sind heute einfacher zu fassen, etwa für bauliche Maßnahmen wie eine Ladestation oder einen barrierefreien Umbau. Auch die Rechte und Pflichten des Verwalters wurden klarer geregelt.
Für dich als Eigentümer heißt das: Die Gemeinschaft kann Modernisierungen leichter beschließen, und du bist an mehr Mehrheitsentscheidungen gebunden.
Vorher und nachher: die Ladestation Vor der Reform brauchtest du für eine eigene Wallbox in der Tiefgarage praktisch die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Ein einziges Nein reichte, um das Projekt zu stoppen. Seit 2020 hast du einen gesetzlichen Anspruch darauf (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Versammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit nur noch über die Ausführung, nicht mehr über das Ob. Die Kosten trägst du dabei selbst. Das Gleiche gilt für einen barrierefreien Umbau, etwa eine Rampe am Eingang.
„Ein Protokoll ist nicht nur ein Rückblick, sondern ein Frühwarnsystem für kommende Kosten. Prüfe deshalb nicht nur gefasste Beschlüsse, sondern auch vertagte Sanierungen und wiederkehrende Streitpunkte: Was heute nicht entschieden wird, kann später als teure Maßnahme oder Sonderumlage zurückkommen.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Zusammenfassung
In einer WEG gehört dir deine Wohnung, das Gebäude aber allen gemeinsam. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss, umgesetzt vom Verwalter, bezahlt aus dem Hausgeld. Bei den Kosten zählt meist dein Miteigentumsanteil, beim Abstimmen grundsätzlich eine Stimme je Eigentümer. Nimm an den Versammlungen teil und lies die Protokolle, denn die gefassten Beschlüsse binden dich, ob du dabei warst oder nicht.
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Fassung seit der Reform 2020 (WEMoG)
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