Die Nebenkostenabrechnung listet die Betriebskosten einer Immobilie über ein Jahr auf und verteilt sie nach einem festen Schlüssel. Prüfen solltest du drei Dinge: ob die Abrechnung fristgerecht kam, ob nur umlagefähige Kosten enthalten sind und ob der Verteilerschlüssel stimmt. Fehler sind häufig, deshalb lohnt sich der genaue Blick.
Was ist die Nebenkostenabrechnung?
Die Nebenkostenabrechnung, korrekt Betriebskostenabrechnung, rechnet die laufenden Kosten einer Immobilie über ein Jahr ab. Der Mieter zahlt monatlich Vorauszahlungen, am Jahresende werden diese mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder eine Rückerstattung.
Grundlage ist die Betriebskostenverordnung, die genau festlegt, welche Kosten umlagefähig sind.
Welche Kosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind nur die laufenden Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung stehen und im Mietvertrag vereinbart sind. Alles andere trägt der Vermieter selbst.
Ein häufiger Fehler: Reparaturen oder Verwaltungskosten tauchen in der Abrechnung auf, obwohl sie dort nicht hingehören.
Wie prüfst du die Abrechnung? Die Checkliste
Geh die Abrechnung Punkt für Punkt durch. Diese Checkliste deckt die häufigsten Fehler ab.
- Kam die Abrechnung innerhalb der Zwölfmonatsfrist?
- Stimmt der Abrechnungszeitraum von höchstens zwölf Monaten?
- Sind nur umlagefähige Kostenarten enthalten?
- Ist der Verteilerschlüssel angegeben und plausibel?
- Passen deine Vorauszahlungen zur Summe?
- Sind die Zählerstände bei Heizung und Wasser nachvollziehbar?
- Wurden Heizung und Warmwasser zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt?
- Sind die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt und ausgewiesen?
- Kannst du die Belege einsehen, wenn du willst?
Zwei oft übersehene Punkte Heizung und Warmwasser werden nicht komplett nach Verbrauch verteilt. Vorgeschrieben sind 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV). Seit 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten fürs Heizen. Wie viel jeder trägt, hängt vom CO2-Ausstoß des Gebäudes ab (Stufenmodell nach dem CO2KostAufG). Diese Aufteilung muss in der Abrechnung stehen.
Findest du einen Fehler, kannst du der Abrechnung schriftlich widersprechen und Einsicht in die Belege verlangen.
Hausgeld oder Nebenkosten: Was ist der Unterschied?
Die beiden werden oft verwechselt. Die Nebenkosten sind die umlagefähigen Betriebskosten, die zwischen Vermieter und Mieter abgerechnet werden. Das Hausgeld dagegen zahlt ein Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft, und es enthält auch nicht umlagefähige Teile wie die Erhaltungsrücklage.
Was genau im Hausgeld steckt, erklärt der Ratgeber Hausgeld.
„Der größte Hebel bei der Prüfung liegt oft nicht in einzelnen Kostenarten, sondern im Vergleich mit dem Vorjahr. Auffällige Sprünge bei Verbrauch, Fläche oder Verteilerschlüssel zeigen schnell, ob sich tatsächlich Kosten verändert haben oder ob ein Abrechnungsfehler dahintersteckt.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Zusammenfassung
Eine Nebenkostenabrechnung zu prüfen ist einfacher, als sie aussieht. Achte auf die Frist von zwölf Monaten, auf ausschließlich umlagefähige Kosten und auf einen klaren Verteilerschlüssel. Reparaturen und Verwaltung gehören nicht hinein. Findest du einen Fehler, widersprichst du schriftlich und verlangst Einsicht in die Belege. Verwechsle das Ganze nicht mit dem Hausgeld, das gilt nur in der Eigentümergemeinschaft.
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
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