Umschuldung der Immobilienfinanzierung: wann sich der Wechsel rechnet

Bei einer Umschuldung löst ein neues Darlehen bei einer anderen Bank dein laufendes ab. Zum richtigen Zeitpunkt fällt dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Es bleiben die Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Bei 250.000 Euro Grundschuld beträgt allein die 0,5-Gebühr des Grundbuchamts rund 270 Euro. Bei 0,2 Prozentpunkten Zinsvorteil und 250.000 Euro Restschuld stehen dem im ersten Jahr rund 500 Euro Zinsersparnis gegenüber.

Umschuldung, Prolongation, Anschlussfinanzierung: drei Begriffe, ein Moment

Diese drei Wörter beschreiben dieselbe Situation aus drei Blickwinkeln, und Banken benutzen sie durcheinander.

Prolongation heißt: Du bleibst bei deiner Bank und unterschreibst eine Verlängerung zu neuen Konditionen. Ein Blatt Papier, keine Grundbuchänderung, kein Aufwand.

Umschuldung heißt: Du gehst zu einer anderen Bank. Die löst dein altes Darlehen ab und übernimmt die Grundschuld.

Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für beides und beschreibt den Zeitpunkt, an dem die Zinsbindung endet.

Der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung ist bares Geld. Das Verlängerungsangebot der Hausbank liegt in der Praxis oft über dem, was ein anderes Institut bietet, weil die Bank weiß, dass Wechseln Aufwand macht. Die Frage ist immer, ob der Zinsvorteil den Aufwand deckt. Weiter unten steht die Rechnung.

Wie du dich zeitlich auf das Ende der Zinsbindung vorbereitest, steht im Ratgeber Anschlussfinanzierung: 3 Wege und der 36-Monats-Zeitplan.

Die drei Wege zum Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung

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Ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins lässt sich nicht einfach so kündigen. Es gibt drei Ausstiege.

1. Das Ende der Zinsbindung. Endet die Sollzinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und hast du keinen neuen Sollzins vereinbart, kannst du das Darlehen mit einer Frist von einem Monat frühestens zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Vertrag endet nicht automatisch. Die Kündigung macht den Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

2. Zehn Jahre nach vollständigem Empfang. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt dir ein Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens darfst du mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Dieses Recht kann dir vertraglich nicht genommen werden.

Der Punkt, den viele übersehen: Es gilt auch bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Wurde das Darlehen beispielsweise am 1. Juli 2015 vollständig ausgezahlt und danach keine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins getroffen, beginnt das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Wegen der sechsmonatigen Kündigungsfrist kann die Ablösung in diesem Beispiel frühestens Anfang 2026 erfolgen.

Achte auf das Startdatum. Maßgeblich ist der vollständige Empfang der Darlehenssumme, nicht der Vertragsabschluss. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt kann dazwischen ein Jahr liegen.

3. Vertraglich vereinbarte Termine. Manche Verträge sehen zusätzliche Kündigungsrechte zu bestimmten Stichtagen vor, etwa bei Bausparkombinationen. Schau nach, bevor du rechnest. Für Darlehen mit veränderlichem Zinssatz gilt unabhängig davon das gesetzliche Kündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten (§ 489 Abs. 2 BGB).

Willst du außerhalb dieser Kündigungsrechte wechseln, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der 1-Prozent-Deckel aus § 502 Abs. 3 BGB greift dabei nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen richtet sich die Entschädigung nach dem finanziellen Nachteil der Bank und den gesetzlichen Vorgaben. Ob sich der Wechsel trotzdem lohnt, lässt sich nur durch den Vergleich der konkreten Entschädigung mit der erwarteten Zinsersparnis beurteilen. Wie sich das rechnet, steht im Ratgeber .

Was der Wechsel kostet

Die neue Bank braucht eine Sicherheit, und die liegt im Grundbuch. Es gibt zwei Wege dorthin, und sie unterscheiden sich im Preis deutlich.

Weg 1: Abtretung. Die alte Bank tritt die bestehende Grundschuld an die neue ab. Im Grundbuch wird das als Veränderung eingetragen. Nach Nr. 14130 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG fällt dafür beim Grundbuchamt eine 0,5-Gebühr an, berechnet nach dem Betrag der Grundschuld aus Tabelle B der Anlage 2 GNotKG. Dazu kommt die notarielle Beglaubigung der Abtretungserklärung, eine kleine Position.

Weg 2: Löschen und neu bestellen. Die alte Grundschuld wird gelöscht, die neue Bank lässt eine eigene eintragen. Das kostet eine Beurkundung beim Notar plus die Eintragung im Grundbuch, beide als volle 1,0-Gebühr.

Was das in Euro heißt:

Deshalb der erste Satz in jedem Gespräch mit der neuen Bank: Übernehmt ihr die bestehende Grundschuld per Abtretung? In der Regel ja. Der Faktor vier zwischen den beiden Wegen ist der größte einzelne Kostenhebel beim Wechsel.

Dazu kommen mögliche Kleinbeträge: Manche Banken berechnen eine Gebühr für die Treuhanderklärung, manche für die Löschungsbewilligung. Beides ist verhandelbar. Was im Grundbuch überhaupt wo steht, erklärt der Ratgeber Grundbuch einfach erklärt.

Ab welcher Zinsdifferenz sich der Wechsel lohnt

Die Rechnung ist erfreulich simpel. Die Ersparnis im ersten Jahr ist die Restschuld mal die Zinsdifferenz.

Halte die Ersparnis gegen sämtliche Wechselkosten. Bei 200.000 Euro Restschuld, 250.000 Euro Grundschuld und 0,3 Prozentpunkten Vorteil stehen im ersten Jahr rund 600 Euro Zinsersparnis allein einer Grundbuchgebühr von rund 270 Euro gegenüber. Hinzu kommen insbesondere die notarielle Beglaubigung und mögliche Auslagen. Den tatsächlichen Break-even berechnest du deshalb erst, wenn alle Kostenangebote vorliegen.

Über die gesamte Zinsbindung fällt der Vorteil mehrfach an, während die jährliche Ersparnis mit sinkender Restschuld kleiner wird. Die genaue Gesamtersparnis hängt deshalb unter anderem von Sollzins, Tilgung, Rate, Sondertilgungen und Zinsbindung ab. Die Tabelle zeigt bewusst nur das erste Jahr. Für einen belastbaren Gesamtvergleich brauchst du die vollständigen Tilgungspläne beider Angebote.

Zwei Dinge gehören dabei in die Rechnung, die gern vergessen werden.

Vergleiche den Effektivzins, nicht den Sollzins. Bearbeitungsentgelte, Bereitstellungszinsen und Schätzkosten stecken dort drin.

Und vergleiche gleiche Zinsbindungen. Ein Angebot über 5 Jahre gegen eines über 15 Jahre zu halten, sagt nichts. Was aktuelle Zinsniveaus machen und wie du sie einordnest, steht im Ratgeber Zinsentwicklung: wo die Bauzinsen stehen.

So läuft die Umschuldung ab

Sechs Schritte, und einer davon ist der, bei dem es hakt.

Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen. Aktueller Darlehensvertrag, Restschuldbescheinigung deiner Bank zum Ablösetermin, Grundbuchauszug, Einkommensnachweise der letzten drei Monate, letzter Steuerbescheid, Objektunterlagen. Die neue Bank prüft dich vollständig neu.

Schritt 2: Angebote frühzeitig holen. Drei bis sechs Monate vor dem gewünschten Ablösetermin ist ein sinnvoller Planungskorridor. Wie lange Prüfung, Abstimmung zwischen den Banken und Grundbuchvorgang tatsächlich dauern, hängt vom Einzelfall ab.

Schritt 3: Der Hausbank das beste Fremdangebot zeigen. Das kostet nichts und bringt erstaunlich oft ein nachgebessertes Verlängerungsangebot. Wenn deine Bank mitzieht, sparst du dir den ganzen Rest.

Schritt 4: Neuen Vertrag unterschreiben und altes Darlehen kündigen. Bei der 10-Jahres-Kündigung schriftlich, mit sechs Monaten Frist, und lass dir den Zugang bestätigen.

Schritt 5: Der Treuhandauftrag. Hier liegt der kritische Punkt. Die neue Bank überweist die Ablösesumme direkt an die alte Bank, verbunden mit der Auflage, im Gegenzug die Grundschuld abzutreten. Beide Banken wickeln das untereinander ab. Du unterschreibst, was sie dir vorlegen, aber du solltest wissen, was da läuft: Solange der Treuhandauftrag nicht sauber steht, liegt Geld ohne Sicherheit unterwegs, und genau deshalb dauert dieser Schritt manchmal Wochen.

Schritt 6: Eintragung im Grundbuch und erste Rate. Erst wenn die Abtretung eingetragen ist, ist der Vorgang abgeschlossen. Prüfe danach deinen Grundbuchauszug.

Wichtig für die Übergabe: Achte darauf, dass zwischen der letzten Rate an die alte Bank und der ersten an die neue keine Lücke und keine Dopplung entsteht. Lass dir beide Termine schriftlich geben.

Wenn die Umschuldung nicht klappt

Vier Gründe, an denen ein Wechsel in der Praxis scheitert.

Die Restschuld ist für das Angebot zu klein. Banken setzen unterschiedliche Mindestdarlehenssummen an oder bieten bei kleinen Restschulden weniger attraktive Konditionen. Frage deshalb zuerst nach der jeweiligen Untergrenze und vergleiche die Umschuldung mit der Prolongation bei deiner Hausbank. Ein unbesicherter Ratenkredit ist wegen seiner anderen Konditionen nur nach einem vollständigen Kostenvergleich eine Alternative.

Die Bonität hat sich verschlechtert. Selbstständigkeit, Elternzeit, ein neuer Job in der Probezeit, ein Schufa-Eintrag. Deine Hausbank kennt dich und deine Zahlungshistorie, ein neues Institut sieht nur die Unterlagen. Bei angespannter Bonität ist die Prolongation oft der einzige Weg, und sie ist kein schlechter.

Der Beleihungsauslauf passt nicht. Ist der Immobilienwert gefallen oder wurde wenig getilgt, kann das Verhältnis von Restschuld zu Objektwert für die neue Bank zu hoch sein. Ein aktueller Wertnachweis hilft, gerade nach einer Sanierung.

Die langfristige Rückzahlungsfähigkeit. Mit zunehmendem Alter prüfen Banken besonders, ob Rate und Restschuld während der gesamten Laufzeit tragbar bleiben. Eine pauschale Altersgrenze gibt es nicht. Entscheidend sind unter anderem Einkommen, Vermögen, Tilgungsplan, statistische Lebenserwartung und die individuelle Kreditwürdigkeitsprüfung.

Ein Zwischenweg, den kaum jemand nutzt: Wenn du ohnehin Geld übrig hast, senke mit einer Sondertilgung vor dem Wechsel die Restschuld. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit die Kondition. Wie stark das wirkt, rechnet der Ratgeber Sondertilgung: wann sie sich lohnt durch.

Nach der letzten Rate stellt sich noch eine Frage, die mit der Umschuldung zusammenhängt: Grundschuld löschen oder stehen lassen? Die Antwort steht im Ratgeber Kredit abbezahlt: Grundschuld löschen oder nicht?. Wer eine bestehende Grundschuld behält, macht sich eine spätere Umschuldung oder eine Modernisierungsfinanzierung deutlich billiger.

Zusammenfassung

Beim Wechsel zu einer anderen Bank fällt zum richtigen Zeitpunkt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Kosten entstehen dennoch für die Grundschuldabtretung. Bei 250.000 Euro Grundschuld beträgt allein die Gebühr des Grundbuchamts rund 270 Euro, wenn die neue Bank die bestehende Grundschuld übernimmt statt eine neue zu bestellen. Hinzu kommen insbesondere notarielle Kosten und Auslagen.

Diese eine Frage entscheidet über den Löwenanteil der Kosten. Stell sie im ersten Gespräch.

Drei Wege erlauben den Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung: die Kündigung zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist, die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist und vertraglich vereinbarte Kündigungsrechte.

Und der billigste Weg ist manchmal gar kein Wechsel. Hol drei Angebote ein und leg sie deiner Hausbank vor. Zieht sie mit, sparst du den ganzen Aufwand und hast trotzdem den besseren Zins.

Häufig gestellte Fragen zur Finanzierung

Über den Autor

Michel Frech

Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.

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