Eine Eigentumswohnung verkaufst du im Grundsatz wie ein Haus: Wert ermitteln, Unterlagen sammeln, vermarkten, verhandeln, beim Notar beurkunden. Der Unterschied liegt in den Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Du brauchst zusätzliche Unterlagen wie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen, und das Hausgeld wird für Käufer zum Thema.
Das Wichtigste in 60 Sekunden • Der Ablauf ist wie beim Hausverkauf. Den kompletten Weg beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen. • Zusätzlich brauchst du Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und den Stand der Instandhaltungsrücklage. • Das Hausgeld ist für Käufer ein Kaufkriterium. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Pluspunkt. • Vermietete Wohnungen bringen oft weniger als bezahlbar freie, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann. • Anstehende Sanierungen der Gemeinschaft solltest du offen ansprechen.
Wie läuft der Verkauf einer Wohnung ab?
Der grundsätzliche Ablauf ist derselbe wie beim Haus: Wert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, über einen Makler entscheiden, Angebotspreis festlegen, vermarkten, besichtigen, verhandeln und beim Notar beurkunden.
Den vollständigen Weg mit allen zehn Schritten beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen. Dieser Beitrag konzentriert sich auf das, was bei einer Eigentumswohnung dazukommt.
Welche Unterlagen brauchst du zusätzlich?
Bei einer Wohnung fragen Käufer und Banken mehr Papiere ab als beim Haus, weil die Wohnung Teil einer Gemeinschaft ist. Neben den üblichen Verkaufsunterlagen brauchst du die Dokumente rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Grundunterlagen wie Grundbuchauszug und Energieausweis stehen in der Unterlagen-Checkliste.
Was bedeutet die WEG für den Verkauf?
Deine Wohnung gehört zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Das heißt: Über das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung, entscheiden alle Eigentümer zusammen.
Für den Käufer ist das wichtig, denn er tritt in diese Gemeinschaft ein. Er übernimmt anteilig die laufenden Kosten und die beschlossenen Maßnahmen. Beschlüsse aus den Protokollen, etwa eine anstehende Fassadensanierung, gehören deshalb offen auf den Tisch. Was in der WEG grundsätzlich gilt, erklärt der Ratgeber WEG für Wohnungseigentümer.
Warum das Hausgeld über den Preis mitentscheidet
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung an die Gemeinschaft für Betrieb, Verwaltung und Rücklage. Käufer rechnen es in ihre laufenden Kosten ein, genau wie Zins und Tilgung.
Ein moderates Hausgeld und eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage sind ein echter Pluspunkt im Verkauf. Ein hohes Hausgeld oder eine leere Rücklage drücken dagegen den Preis, weil dem Käufer bald eine Sonderumlage droht. Was im Hausgeld steckt, steht im Ratgeber Hausgeld.
Vermietet oder frei verkaufen?
Ob die Wohnung vermietet oder frei ist, beeinflusst den Preis deutlich. Eine freie Wohnung spricht auch Selbstnutzer an und bringt meist mehr. Eine vermietete Wohnung interessiert vor allem Kapitalanleger, denen die Rendite zählt.
Wichtig: Beim Verkauf gilt Kauf bricht nicht Miete. Der Mietvertrag läuft mit dem neuen Eigentümer weiter, der Mieter muss nicht ausziehen. Das schränkt den Käuferkreis ein und wirkt sich auf den Preis aus.
„Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden Hausgeld und Instandhaltungsrücklage häufig unterschätzt. Für Käufer sind sie jedoch zentrale Kostenfaktoren, weil sie zeigen, wie solide die Gemeinschaft wirtschaftet und ob größere Sonderumlagen drohen.“
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Zusammenfassung
Eine Wohnung verkaufst du wie ein Haus, mit ein paar Extras. Du brauchst die Unterlagen der Gemeinschaft, allen voran Teilungserklärung, Protokolle und den Stand der Rücklage. Das Hausgeld ist ein Kaufkriterium, deshalb spielt eine gut gefüllte Rücklage für dich. Und kläre früh, ob du vermietet oder frei verkaufst, denn das entscheidet über den Käuferkreis und den Preis. Den restlichen Ablauf findest du im Ratgeber Haus verkaufen.
Häufig gestellte Fragen
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566, "Kauf bricht nicht Miete"
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 311b, notarielle Beurkundung
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